Как правильно называется старший по дому
В Жилищном кодексе нет универсальной должности «старший по дому». Юридически значимая роль для дома под управлением УК — председатель совета многоквартирного дома. Разговорное название допустимо в бытовой речи, но в протоколах, обращениях, актах и доверенностях лучше использовать формулировку из статьи 161.1 ЖК РФ.
В доме с ТСЖ действует другая модель: товарищество является юридическим лицом, а его работой руководит председатель правления ТСЖ. Подробное сравнение приведено в материале «Председатель совета МКД, председатель ТСЖ и УК: в чём разница».
В каждом ли доме должен быть председатель
Как управляется дом | Нужен ли совет МКД | Кто представляет дом |
|---|---|---|
Управляющая организация | Да, если в доме более четырёх квартир | Совет МКД и избранный из его членов председатель |
ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив | Отдельный совет по статье 161.1 не избирается | Органы товарищества или кооператива |
Непосредственное управление | Зависит от количества квартир и решений собственников | Собственники и уполномоченные ими лица |
На практике совет может быть не избран, срок его полномочий бывает непонятен, а протокол — недоступен жителям. Это не превращает активного соседа или администратора домового чата в председателя автоматически.
Какие задачи выполняет совет дома
обеспечивает исполнение решений общего собрания;
готовит предложения по содержанию, ремонту и использованию общего имущества;
предварительно рассматривает условия договоров, связанных с управлением домом;
контролирует работу управляющей организации и качество коммунальных услуг;
представляет собственникам ежегодный отчёт о своей работе;
при наличии решения общего собрания принимает решения по текущему ремонту в переданном объёме.
Что значит «обеспечивает исполнение решений»
Это не означает, что совет сам ремонтирует крышу, меняет трубы или выполняет работу управляющей организации. Совет превращает принятое собственниками решение в контролируемую последовательность действий:
берёт из протокола точную формулировку решения, исполнителя, бюджет и срок;
направляет решение тому, кто должен его исполнить, и сохраняет подтверждение отправки или входящий номер;
назначает внутри совета ответственного за наблюдение и фиксирует контрольную дату;
запрашивает сведения о ходе работ, осматривает результат, собирает замечания и предусмотренные полномочиями акты;
при просрочке направляет претензию или обращение в компетентный орган, не подменяя собой УК, подрядчика или надзор;
сообщает собственникам, что сделано, что не исполнено и какой следующий шаг предлагается.
Что включить в ежегодный отчёт
Совет представляет отчёт о проделанной работе на утверждение годового общего собрания. Универсальная обязательная форма такого отчёта законом не установлена, поэтому дому полезно заранее утвердить понятную структуру:
решения собраний и состояние их исполнения;
заявки, обращения, ответы и просроченные вопросы;
проверенные работы и услуги, подписанные акты и замечания;
замеры, коллективные кампании и подтверждённые результаты;
проблемы, которые не решены, с объяснением причин и следующего шага;
полученное вознаграждение и подтверждённые расходы — если они были;
предложения совета на следующий отчётный период.
Для этого нужен не отчёт, написанный по памяти в конце года, а операционный журнал: одна запись на действие, дата, участники, связанное обращение или замер, результат и подтверждающие файлы. В будущем Домагог сможет собирать такой журнал из ручных записей и действий по делам, а затем формировать из него проект годового отчёта для проверки председателем.
Полномочия председателя: что возникает автоматически, а что нужно передать
Действие | Основание | Ограничение |
|---|---|---|
Организовывать текущую работу совета и сообщать собственникам его предложения | Статья 161.1 ЖК РФ | Председатель подотчётен общему собранию |
Контролировать исполнение договоров и качество услуг | Законная компетенция совета и председателя | Контроль не подменяет обязанности УК |
Подписывать акты приёмки работ и акты о нарушении качества | Решение общего собрания или доверенности в предусмотренных законом случаях | В протоколе лучше прямо перечислить соответствующие акты |
Заключать договор управления от имени собственников | Решение общего собрания либо доверенности | Действует только в переданных пределах и на утверждённых условиях |
Представлять собственников в суде | Специальное решение общего собрания или доверенность | В протоколе указывают категории споров и процессуальные действия |
Контроль — обязанность или право
Для совета МКД контроль качества работ и коммунальных услуг — прямо установленная законом функция, а председатель руководит текущей работой совета и сам контролирует исполнение заключённых договоров в пределах статьи 161.1 ЖК РФ. Но обязанности УК, подрядчика и исполнителя коммунальной услуги к председателю не переходят.
Если председатель пропустил дефект или не добился устранения нарушения, это само по себе не делает его должником вместо УК и не создаёт автоматический штраф. Собственники вправе потребовать отчёт, изменить порядок совместной работы совета или досрочно переизбрать совет при ненадлежащем исполнении обязанностей. Вопрос о возмещении конкретного ущерба председателем возможен только при наличии отдельного правового основания, доказанного противоправного действия, самого ущерба и причинной связи.
Что означает заключение договора управления
Договор управления — это договор об управлении всем многоквартирным домом: составе работ по общему имуществу, коммунальных услугах, цене, контроле и отчётности. Речь не идёт о праве председателя решать за собственника любую проблему внутри его квартиры.
Например, собрание выбирает УК, утверждает условия договора и отдельно поручает председателю его подписать. Если полномочие дано решением общего собрания, права и обязанности по такому договору возникают у всех собственников. Если председатель действует только по личным доверенностям, последствия возникают у выдавших их собственников. Самостоятельно выбрать другую УК, изменить утверждённые условия или отказаться за жильца от его личного требования председатель не вправе.
При заливе, неправильном начислении или другой индивидуальной проблеме председатель может помочь собрать документы и действовать как представитель только в пределах отдельного полномочия. Сам собственник сохраняет право подавать заявления, претензии и иск от своего имени.
Карта полномочий: полезная памятка, но не замена протокола
После избрания полезно составить «паспорт» или карту полномочий председателя. Для каждого действия в ней указывают источник полномочия — закон, конкретный пункт протокола или доверенность, срок, необходимость совместного решения совета, право подписи и ограничения.
Домагог может формировать такую карту из выбранных собственниками решений и создавать понятную выписку для жителей. Но юридическим основанием остаются протокол общего собрания и доверенности: сформированный сервисом файл объясняет мандат, а не расширяет его.
Чего председатель делать не вправе
самостоятельно менять способ управления домом или управляющую организацию;
устанавливать обязательные платежи без решения собственников;
распоряжаться общим имуществом по своему усмотрению;
входить в квартиру без согласия проживающих, кроме предусмотренных законом чрезвычайных ситуаций и действий уполномоченных служб;
получать доступ ко всем личным документам жильцов только на основании своей должности;
подменять аварийно-диспетчерскую службу и отвечать за круглосуточное устранение аварий.
Нужен ли председатель при заливе или перетопе
Если квартиру заливает
Сначала вызывают аварийно-диспетчерскую службу. При ущербе, причинённом исполнителем коммунальной услуги, акт по пункту 152 Правил № 354 составляет исполнитель вместе с потребителем или его представителем; исполнитель должен оформить и подписать его не позднее 12 часов после обращения. Отсутствие председателя не должно останавливать локализацию аварии и составление такого акта.
Подробный порядок приведён в статье «Акт о заливе квартиры: кто составляет и что проверить».
Если УК не пришла проверять качество услуги
Для самостоятельного акта о непредоставлении или ненадлежащем качестве коммунальной услуги пункт 110(1) Правил № 354 предусматривает подписи не менее двух потребителей и председателя совета МКД — либо председателя ТСЖ/кооператива при соответствующем способе управления. Поэтому действующий председатель особенно полезен при коллективной фиксации перетопа, холода или проблем с горячей водой.
Обязан ли старший по дому быть доступен круглосуточно
Нет. Закон не превращает председателя в диспетчера и не устанавливает обязательный график 24/7. Он может работать по основному месту, болеть и уезжать. Дом должен строить работу так, чтобы документы и текущие вопросы не зависели от одного человека.
избрать несколько активных членов совета;
распределить направления: аварии, ремонты, документы, финансы и связь с жителями;
решением собрания предусмотреть совместное осуществление полномочий председателем и членами совета;
хранить журнал заявок и решений в общем защищённом пространстве;
на период отсутствия публиковать резервный контакт, не раскрывая личные данные без согласия.
Как узнать, кто является председателем
После собрания его инициатор не позднее десяти дней размещает или формирует решения и протокол в ГИС ЖКХ либо соответствующей региональной системе и передаёт подлинники в управляющую организацию, ТСЖ или кооператив. Получив документы, эта организация в течение пяти дней направляет их в орган государственного жилищного надзора. При непосредственном управлении подлинники передаются надзору самим инициатором. Поэтому УК обычно располагает сведениями об избрании, но юридическое основание роли — решение собственников, а не внутренний приказ УК.
Запросите у управляющей организации сведения о последнем протоколе избрания совета и председателя.
Проверьте документы общего собрания в ГИС ЖКХ, если они там размещены.
Посмотрите объявления и итоги собраний в подъездах и официальных каналах дома.
Попросите предполагаемого председателя назвать дату протокола и срок полномочий, не требуя публиковать персональные данные всех голосовавших.
Единого открытого государственного реестра «старших по дому» нет, а регистрация совета в муниципалитете законом не предусмотрена. Поэтому достоверность роли подтверждается решениями собственников, а не одной надписью в чате.
Если председателя нет
Любой собственник может инициировать общее собрание и предложить себя или другого собственника в совет. Начните с инструкции «Как выбрать председателя совета МКД». До избрания председателя жители сохраняют личные права на обращения, заявки, акты, жалобы и судебную защиту — просто часть коллективных процедур становится сложнее.
Можно ли пройти по квартирам и собрать подписи
Можно заранее рассказывать о кандидатуре, собирать инициативную группу, вручать уведомления и затем собирать письменные решения собственников по квартирам. Но обычный лист подписей «мы за старшего» не заменяет общее собрание.
Для юридически значимого результата сначала объявляют собрание с повесткой и сроками не позднее чем за десять дней. Голосование проводят очно, заочно или в очно-заочной форме; официальный электронный сценарий возможен через ГИС ЖКХ или допустимую региональную систему. В письменном решении собственник голосует по каждому вопросу повестки, а голоса считают по долям в праве, а не по числу квартир или собранных автографов. Опрос в домовом чате помогает понять настроение, но сам по себе не избирает председателя.
Вопросы вознаграждения, отпуска и ответственности подробно разобраны в статье «Вознаграждение и ответственность председателя совета МКД».